Vén bức màn bí ẩn về sự phát triển của bất động sản Trung Quốc

bat-dong-san-trung-quoc-1

Trong bài viết ngày hôm nay, mời quý bạn đọc cùng Phan mem CRM NextCRM tìm hiểu những bí ẩn và khám phá sự thật đằng sau sự phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc.

  • Mục tiêu tăng trưởng GDP mang ý nghĩa chính trị là một cái bẫy đối với quan hệ trung ương – địa phương. Nhiều lúc địa phương không còn cách nào khác là làm giả số liệu hoặc khai thác triệt để tài nguyên để đáp ứng yêu cầu này.
  • Tăng trưởng dựa vào đầu tư cơ sở hạ tầng và bất động sản của Trung Quốc đang hết dần dư địa kích thích nền kinh tế.
  • Một quy trình phân cấp thuế thu bất hợp lý khiến vấn đề đất đai trở thành một “game” nhức nhối ngay giữa chính quyền địa phương với trung ương chứ không chỉ là người dân với chính quyền xoay quanh quyền tài sản đất đai.

Khi chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình tuyên bố vào tháng 8/2020 rằng “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, mục tiêu thực sự mà ông muốn hướng đến là cách thức kiềm chế sự giàu có quá mức và đạt được mục tiêu “thịnh vượng chung” cho Trung Quốc. Điểm nhấn của kế hoạch lần này chính là thuế bất động sản, vốn đã được thảo luận nhiều ở Trung Quốc trong hai thập kỷ qua cũng như sự chênh lệch giàu nghèo ngày càng tăng do hoạt động đầu cơ nhà đất. Với sự chỉ đạo này, Evergande – nhà phát triển bất động sản thuộc top 3 của Trung Quốc – đã chính thức vỡ nợ vào đầu năm 2022 cũng như tiếp tục bị xiết nợ vào tuần trước. Trên thực tế, đây không phải là kết quả của việc thực chi chính sách “ba làn ranh đỏ” nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng mà Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) và các cơ quan khác phối hợp tiến hành mà là kết quả của việc ngay sau sự chỉ đạo kiểm soát tình trạng đầu cơ trên thị trường nhà đất, Evergand đã bị buộc huỷ kế hoạch IPO trên sàn chứng khoán Thâm Quyến, qua đó chặn mọi cánh cổng huy động tài chính của tập đoàn này từ các mảng kinh doanh khác nhau.

bat-dong-san-trung-quoc-2

Hệ luỵ của “ba làn ranh đỏ” đang là điều gây nhiều tranh cãi. Nhiều người đổ lỗi rằng việc siết phanh đột ngột khiến thị trường bất động sản Trung Quốc lao đao và làm liên luỵ toàn bộ nền kinh tế. Nhưng như các thảo luận của tôi trước đó, tình hình phá sản do bất động sản của các ngân hàng nông thôn ở tỉnh Hà Nam hay tình trạng người mua nhà biểu tình tẩy chay việc đóng tiếp tiền nhà không phải là sự kiện tín dụng bất lợi đầu tiên ảnh hưởng đến hệ thống tài chính Trung Quốc. Nó chỉ là sự kiện gần đây nhất trong chuỗi sự kiện đáng chú ý mới nhất của nước này. Các sự kiện tài chính, có thể nói đã bắt đầu trở lại vào tháng 5/2019 với sự can thiệp vào Ngân hàng Baoshang. Hơn một năm sau, Baoshang trở thành ngân hàng Trung Quốc đầu tiên đóng cửa kể từ khi Ngân hàng Thương mại Sán Đầu đóng cửa vào năm 2001.

Vụ Baoshang được theo sau bởi các cuộc can thiệp hoặc điều tra liên quan đến một số tổ chức khác, bao gồm ngân hàng bóng mờ (shadow banking), nhà phát triển bất động sản, chính quyền địa phương, người mua nhà và những người vay quá mức khác. Bởi vì những sự kiện này dường như diễn ra thường xuyên và với quy mô và mức độ ngày càng tăng, nên rõ ràng rằng chúng không phải là những sự kiện riêng lẻ mà có thể bị đổ lỗi cho các nguyên nhân đơn lẻ khác nhau. Điều này có nghĩa là, mô hình phát triển bất động sản của Trung Quốc có những bất ổn sâu sắc và nan giải hơn. Nhưng chúng chỉ thực sự làm đau đầu các nhà hoạch định chính sách ở thời điểm này chứ không phải thời điểm 5 năm hay 10 năm trước là bởi vì các dư địa để thoả hiệp với mô hình này ngày càng tới hạn.

Trong bài viết gần đây của mình, Thomas Piketty, tác giả của cuốn sách Tư bản thế kỷ 21 rất được ưa thích ở Trung Quốc, người đã làm rõ sự thay đổi khác biệt về của cải, tích luỹ vốn qua các thời kỳ lịch sử hàng trăm năm tại các châu lục khác nhau, đã nhắc đến thuật ngữ “Thời khắc Minsky” (Minsky moment) khi nhấn mạnh rằng chính việc chính phủ khiến cho việc đầu cơ bất động sản trở thành siêu lợi nhuận và “ổn định” trong thời gian qua, cùng với tâm lý chính phủ sẽ không để thị trường này sụp đổ đã tạo ra một sự hứng khởi quá mức đối với các nhà đầu tư Trung Quốc. Nhưng Piketty đã rất đúng khi chỉ ra rằng, những người chơi lớn cũng hưng phấn không kém các nhà đầu tư cá nhân hay doanh nghiệp. Đó không là ai khác ngoài chính quyền trung ương và chính quyền địa phương.

Vì vậy, để nhìn thấu đáo thị trường bất động sản Trung Quốc, hãy cùng nhìn về logic phát triển của nền kinh tế này từ cả ba giác độ:

  • (1) Mô hình tăng trưởng với vai trò của chính quyền trung ương
  • (2) Động lực của chính quyền địa phương
  • (3) Hộ gia đình.

1. Từ mô hình tăng trưởng

Trung tâm của quá trình suy giảm tín dụng bất động sản này là cách thức mà nền kinh tế Trung Quốc đã phát triển trong 10 – 20 năm qua. Ở hầu hết các quốc gia, GDP là thước đo đầu ra của các tác nhân kinh tế trong một khoảng thời gian xác định, trong khi ở Trung Quốc, GDP là đầu vào được xác định về mặt chính trị tại thời điểm bắt đầu của một khoảng thời gian. Chẳng hạn Đại hội 19 của ĐCSTQ xác định mục tiêu tăng trưởng GDP giai đoạn 5 năm là 5-6%/năm. Một khi Trung Quốc đặt mục tiêu GDP, các chính quyền địa phương phải có trách nhiệm cung cấp đủ hoạt động kinh tế để thu hẹp khoảng cách giữa mục tiêu tăng trưởng GDP thực tế có thể đạt được một cách duy lý và GDP mục tiêu mà trung ương đặt ra.

Thu hẹp khoảng cách này không phải là vấn đề đối với nền kinh tế Trung Quốc trong suốt ba mươi năm đầu của thời kỳ được gọi là cải cách và mở cửa (cuối những năm 1970 cho đến cuối những năm 2000), chủ yếu là do Trung Quốc không đầu tư nghiêm trọng vào tài sản, cơ sở hạ tầng và năng lực sản xuất, do đó, phần lớn khoản đầu tư mà mục tiêu tăng trưởng GDP yêu cầu đã mang lại hiệu quả khi kích hoạt được khu vực tư nhân và nước ngoài. Có lẽ không phải là ngẫu nhiên mà trong những năm này, tăng trưởng GDP của Trung Quốc hầu như luôn vượt quá mục tiêu tăng trưởng, đôi khi bằng một vài điểm phần trăm.

Điều này bắt đầu thay đổi từ 10 – 15 năm trước, vào thời điểm đó Trung Quốc đã phần lớn thu hẹp khoảng cách giữa đầu tư mà họ có và đầu tư mà nền kinh tế có thể hấp thụ một cách hiệu quả. Khi điều đó xảy ra, Trung Quốc lẽ ra phải giảm đáng kể tỷ trọng sản xuất mà nước này tái đầu tư, nhưng để làm như vậy mà không làm giảm mạnh tốc độ tăng trưởng của hoạt động kinh tế, thì đòi hỏi phải tái cân bằng nền kinh tế theo hướng tiêu dùng lớn hơn và xuất khẩu ít đi, điều này có nghĩa là chuyển thu nhập từ các bộ phận đã thành công trước đó của nền kinh tế sang khu vực hộ gia đình.

Đây luôn là phần khó nhất của tái cân bằng như mô tả trong bảng 4 mất cân đối của Trung Quốc. Tuy nhiên, Trung Quốc đã giữ tỷ lệ tăng trưởng đầu tư cao và— một lần nữa, giống như hầu hết các quốc gia khác đã theo mô hình này – Trung Quốc bắt đầu đầu tư quá mức một cách có hệ thống và có chỉ đạo vào các dự án đóng góp ít hơn cho nền kinh tế so với chi phí của chúng – điều không những làm tăng ICOR mà còn làm dư thừa sản lượng. Kết quả là gánh nặng nợ của đất nước tăng mạnh.

Hệ thống tài chính Trung Quốc hoàn toàn do các ngân hàng chi phối và các quyết định phân bổ tín dụng giữa các ngân hàng được xác phần lớn thông qua hình thức “cửa sổ hướng dẫn” hoặc “sổ tay hướng dẫn” khác nhau của PBoC, Quốc vụ viện hoặc chính quyền địa phương.

Do đó, việc gia tăng nợ rất có thể xảy ra trên bảng cân đối kế toán của các ngân hàng hoặc trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp/tổ chức được ngân hàng hỗ trợ dưới dạng các khoản lỗ tiềm ẩn. Các ngân hàng và các nhà đầu tư ngân hàng sẽ chỉ chấp nhận điều kiện này nếu họ tin rằng chính phủ sẽ xử lý toàn bộ những khoản lỗ này. Bằng cách kết hợp các mục tiêu tăng trưởng GDP quá cao với một quy trình phân bổ tín dụng được xác định về mặt hành chính (chứ không phải do thị trường quyết định), Trung Quốc đã tạo ra một hệ thống tài chính có rủi ro đạo đức rất cao. Kết quả là một khi quốc gia này hết cơ hội đầu tư dễ dàng, chắc chắn sẽ có căng thẳng gia tăng trong hệ thống ngân hàng và nguy cơ mất khả năng thanh toán.

Tất cả những vấn đề này càng trở nên trầm trọng hơn do các điều kiện phát triển trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, về nhiều mặt là tấm gương phản chiếu của chi tiêu cho cơ sở hạ tầng. Giống như chi tiêu cho cơ sở hạ tầng, lĩnh vực bất động sản Trung Quốc hấp thụ một phần khá lớn (khoảng 25 – 30%) nguồn tín dụng của các NHTM, hai ngành này đóng góp khoảng 20-30% GDP vào đầu tư trong khi tổng đầu tư của nền kinh tế vào khoảng 40 – 45% GDP.

Như vậy, lĩnh vực bất động sản và đầu tư cho cơ sở hạ tầng là hai động cơ chính cho phép Bắc Kinh đạt được các mục tiêu tăng trưởng của mình, nhưng nó lại tạo ra một khối lượng nợ tăng vọt, nhanh chóng vượt quá giá trị của các dự án liên quan và thỏa thuận này phụ thuộc vào nhiều nhiều năm dựa trên sự đảm bảo ngầm (trong trường hợp này là thông qua giá bất động sản Trung Quốc ngày càng tăng) cho phép các nhà phát triển rảnh tay tận dụng tỷ lệ đòn bẩy.

bat-dong-san-trung-quoc-3

2. Ở góc độ chính quyền địa phương

Như tôi đã từng chỉ ra rằng, nguồn thu từ thuế trong tổng thu ngân sách địa phương của Trung Quốc đang ở mức rất thấp, chỉ xấp xỉ 16—17% GDP. Con số này thấp hơn khá nhiều so với mức trung bình 25-30% GDP của các nước OECD. Trong bối cảnh thuế thu chưa phải nguồn thu hợp lý như vậy, thể chế phân cấp thuế được cải cách năm 1994 còn tạo thêm áp lực tài chính cho địa phương bởi các thực thể này phải đảm trách khoảng 80% nghĩa vụ chi tiêu nhưng chỉ được giữ lại xấp xỉ 40 – 50% nguồn thu đầu vào.

Điều này đồng nghĩa với việc muốn có tiền để phát triển, địa phương phải nghĩ ra đủ loại phí để tận thu từ doanh nghiệp và người dân. Đã có thời điểm thu ngoài thuế của chính quyền địa phương Trung Quốc lên tới 10% GDP. Con số này chỉ giảm từ sau khi trung ương quyết liệt loại bỏ các chính sách cục bộ vào năm 2001 và tăng them một phần ngân sách giữ lại cho địa phương. Nhưng cũng không khả quan. Ngay cả khi để nỗ lực giúp địa phương không vỡ nợ, trung ương đã cho phép một số tỉnh phát hành trái phiếu, thì áp lực tài chính cũng không thuyên giảm.

Vì thế, phát triển bất động sản là một cứu cánh – theo nghĩa chính xác của từ này là “kết quả cuối cùng” – của mô hình phát triển Trung Quốc. Đã có những thời điểm như năm 2015, nguồn thu từ đất chiếm tới 75% tổng thu ngân sách địa phương của Trung Quốc. Làm thế nào để biến đất thành tiền?

Đó chính là câu chuyện về việc chính quyền vẫn là đại diện hợp pháp duy nhất đối với quyền sở hữu đất đai. Cấu trúc quyền tài sản như vậy giúp chính quyền địa phương có tính chính danh trong việc đưa đất trở thành một loại tài sản thế chấp hoặc tín chấp hoặc góp vốn với một trong ba mô hình được mô tả trong các hình ở dưới.

Trong cả ba mô hình này, bằng việc mua lại quyền sử dụng đất phi nông nghiệp phân tán hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp rồi đầu tư cơ sở hạ tầng tối thiểu, chính quyền địa phương đã có riêng cho mình các “land bank” – ngân hàng đất. Quá trình land financing này được thực hiện thông qua các Sàn huy động vốn địa phương (LGFVs) đem lại cho địa phương các khoản thu khổng lồ.

Nhưng cũng vì thế mà làm giá đất và giá bất động sản Trung Quốc tăng không ngừng. Ẩn giấu đằng sau quá trình đô thị hoá chính là động lực biến đất thành tiền để địa phương có ngân sách.

Chúng ta có thể nhận ra rằng các chi phí kinh tế do các khoản đầu tư kém hiệu quả tạo ra cuối cùng phải được phân bổ và hấp thụ là khá lớn. Bất động sản và cơ sở hạ tầng đóng góp khoảng 20-30% GDP vào đầu tư trong khi tổng đầu tư của nền kinh tế vào khoảng 40 – 45% GDP. Đây là tỷ lệ quá cao trong GDP để có thể phát triển bền vững và phải giảm mạnh. Nhưng điều này có ý nghĩa quan trọng đối với việc phân phối thu nhập cao hơn ít nhất 10 – 15 điểm phần trăm so với tỷ trọng hiện tại và ngược lại, một số ngành hoặc lĩnh vực khác phải giảm từ 10 – 15 điểm phần trăm.

Có nhiều cách khác nhau mà điều này có thể xảy ra, nhiều cách trong số đó rất đau đớn. Điều đó khiến chính phủ trở thành người chơi cuối cùng có thể chịu những chi phí này. Nhưng cấp chính quyền nào – chính quyền địa phương hay chính quyền trung ương? Với xu hướng tập trung hóa, giả định là Bắc Kinh sẽ cố gắng buộc các chính quyền địa phương hấp thụ phần lớn chi phí điều chỉnh, nghĩa là cuối cùng tước đi một phần đáng kể các nguồn doanh thu của họ và có lẽ quan trọng hơn là tài sản của họ.

Sự chuyển giao yêu cầu đủ lớn để gần như chắc chắn sẽ dẫn đến sự phân chia lại quyền lực chính trị lớn, khiến quyết định này trở thành một trong những quyết định chính trị quan trọng và gây tranh cãi nhất mà Trung Quốc có thể phải đối mặt trong nhiều năm tới.

Một cuộc xung đột như vậy, mà thể hiện của nó là cải cách thuế giữa những năm 1990 giữa Bắc Kinh và chính quyền địa phương đã được xử lý tương đối hoà hoãn lại khi nguồn lợi từ đất đai đủ đề bù đắp chi phí mà địa phương phải gánh. Nhưng việc từ bỏ mục tiêu GDP mỗi 5 năm/lần hoặc đầu mỗi năm có thể sẽ là giải pháp quan trọng hơn cả bán đất để giải toả áp lực thường trực giữa trung ương và địa phương.

Bởi khi đó địa phương không phải chịu trách nhiệm tạo ra mức tăng trưởng bổ sung cần thiết để thu hẹp khoảng cách lớn giữa cái mà Bắc Kinh gọi là tăng trưởng chất lượng cao (tăng trưởng bền vững, lành mạnh được tạo ra chủ yếu bởi tiêu dùng, xuất khẩu và đầu tư kinh doanh) và mục tiêu tăng trưởng GDP được xác định về mặt chính trị của đất nước.

3. Từ góc độ hộ gia đình và doanh nghiệp

Một quá trình khác cũng rất quan trọng để hiểu được những căng thẳng đối với hệ thống ngân hàng Trung Quốc, đó là cách các hộ gia đình, doanh nghiệp và tổ chức tài chính bắt đầu chấp nhận rủi ro tài chính quá nhiều trên bảng cân đối kế toán của họ một cách có hệ thống. Đây là một điểm mà mức độ và tầm quan trọng của nó dường như không thể tránh khỏi hầu hết các nhà kinh tế học, mặc dù nó là một điểm mà Hyman Minsky thường đưa ra.

Vấn đề xảy ra khi một nền kinh tế trải qua nhiều năm – thậm chí nhiều thập kỷ, trong trường hợp của Trung Quốc – tăng trưởng nhanh chóng, mở rộng thanh khoản và giá bất động sản và tài sản tăng vọt. Trong những trường hợp như vậy, các đơn vị có xu hướng chấp nhận quá nhiều rủi ro sẽ không bao giờ bị kỷ luật, và năm này qua năm khác, họ hoạt động tốt hơn một cách có hệ thống so với những đơn vị có mức độ rủi ro thận trọng hơn.

Trong một hệ thống như vậy, như Minsky giải thích, theo thời gian, các hộ gia đình, doanh nghiệp và ngân hàng đều buộc phải chấp nhận những cấu trúc rủi ro giống nhau nếu họ không muốn tụt lại phía sau đối thủ cạnh tranh. Điều này tạo ra hai loại rủi ro.

  • Rủi ro cá nhân:

Các hộ gia đình và doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy quá mức và bảng cân đối kế toán của họ không khớp.

  • Rủi ro hệ thống:

Các cách thức mà các hộ gia đình và doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy quá mức và không phù hợp với bảng cân đối kế toán của họ được căn chỉnh.

Suy cho cùng, cấu trúc tài sản hộ gia đình là hệ quả của chính sách áp chế tài chính kéo dài nhiều năm – kết quả là chúng ta nhìn thấy bất động sản chiếm tới 70 – 80% tài sản của các hộ gia đình ở Trung Quốc.

Chính phủ Trung Quốc đã cam kết mạnh mẽ trong việc giải quyết tình trạng bất ổn trong lĩnh vực bất động sản, nhưng các hành động của họ cho đến nay vẫn chưa thể thúc đẩy niềm tin vào bất động sản. Bắt đầu từ cuối tháng 6, hàng trăm hộ gia đình đã từ chối gửi tiền thế chấp cho những ngôi nhà vẫn đang được xây dựng. Nhiều nhà phát triển dựa vào nguồn tiền từ các giao dịch mua bán trước để hoàn thành việc xây dựng trên các bất động sản đã mua, nhưng sự sụt giảm về số lượng bán trước đã gây ra tình trạng khan hiếm vốn.

Vào đầu tháng 8, các báo cáo cho thấy người mua đã tẩy chay các khoản thanh toán thế chấp đối với gần 320 dự án trên hơn 100 thành phố. Vào tháng 7, Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc đã cam kết ổn định thị trường và bắt đầu khuyến khích các ngân hàng cho các nhà phát triển vay để giúp đẩy nhanh tiến độ xây dựng.

Các nhà quản lý Trung Quốc hy vọng sẽ tránh lặp lại các hoạt động cho vay quá mức trước đây trong khi vẫn đảm bảo các đơn vị nhà ở được bán trước được giao và ngăn chặn cuộc khủng hoảng thế chấp. Để cung cấp cho các nhà phát triển bất động sản dòng tiền để thanh toán cho các nhà cung cấp và hoàn thành xây dựng các dự án hiện có, chính quyền địa phương đang thảo luận với các nhà quản lý tài sản nợ khó khăn thuộc sở hữu nhà nước để tạo ra các quỹ cứu trợ, với một quỹ như vậy được ra mắt tại thủ phủ Trịnh Châu của tỉnh Hà Nam vào đầu tháng 8.

Các ước tính về tổng số khoản vay bị ảnh hưởng bởi cuộc tẩy chay khác nhau, với S&P Global dự báo trường hợp xấu nhất là khoảng 350 tỷ USD (2.400 tỷ Nhân dân tệ), hoặc 6,4% các khoản thế chấp, nhưng Deustche Bank AG cho rằng ít nhất 7% các khoản vay mua nhà sẽ bị tác động.

Các nhà phân tích không kỳ vọng rằng những khoản cho vay quá hạn này sẽ leo thang thành một cuộc khủng hoảng tài chính rộng lớn hơn. Nhưng cuộc đấu tranh để có một phản ứng chính sách bền vững chỉ ra những điểm yếu cơ bản trong lĩnh vực bất động sản và làm tăng thêm căng thẳng khác trong lĩnh vực tài chính có khả năng làm trầm trọng thêm xu hướng giảm trong doanh số bán bất động sản, làm giảm triển vọng đối với lĩnh vực hiện chiếm 20–30% GDP của Trung Quốc.

Tham khảo thêm:

Phần mềm CRM cho bất động sản

Phần mềm quản lý kinh doanh sàn bất động sản

Phần mềm CRM cho phòng tập gym fitness yoga

Bài viết liên quan: Tăng cơ hội chốt Sales trở nên nhanh chóng nhờ phương pháp

Rate this post

BÀI VIẾT LIÊN QUAN
BÀI VIẾT LIÊN QUAN

BÀI VIẾT LIÊN QUAN
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM